Kopen en verkopen met registratierecht

• Wat als de vermelde prijs in de akte lager is dan de geschatte verkoopwaarde?

  Wanneer we oordelen dat de vermelde prijs (of de verklaarde waarde) lager is dan de verkoopwaarde, brengen we u op de hoogte van onze schatting.

  Wilt u meer uitleg of bent u het niet eens met de schatting?

  U kunt ons dat op dat moment laten weten. Als we geen akkoord vinden, kunnen we een deskundigenonderzoek vorderen binnen twee jaar vanaf de registratie van de akte. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderling overleg (of door de vrederechter als we geen akkoord vinden).

  Krijgt u ongelijk van de deskundigen bij de controleschatting?

  U betaalt dan het bijkomende registratierecht en een nalatigheidsinterest van 7 procent.

  Als het verschil tussen de verkoopwaarde en de vermelde prijs (of de verklaarde waarde) gelijk is aan of meer bedraagt dan 1/8ste van de vermelde prijs of de verklaarde waarde, moet u een boete en de kosten van de procedure betalen.

  De door de deskundige bepaalde verkoopwaarde kunt u alleen betwisten door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

  Wat als de prijs niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs?

  Als er een gedeelte van de prijs ‘onder tafel’ betaald werd, lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien zijn ook strafrechtelijke sancties mogelijk.

• Wie moet de verkoopakte ter registratie aanbieden en wie betaalt de registratierechten?

  Een aankoopakte moet binnen de voorgeschreven termijn ter registratie aangeboden worden. We kunnen de akte pas registreren na betaling van de registratierechten.

  Aankoopakte door notaris

  Wanneer de notaris de aankoopakte opmaakt, is het de notaris die de akte ter registratie aanbiedt en de registratierechten overschrijft.

  De notaris zal de koper en/of verkoper vragen om de verschuldigde registratierechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die de registratierechten betaalt, tenzij anders overeengekomen.

  Aankoop bij onderhandse akte

  Wanneer u de aankoop bij onderhandse koopakte (compromis) vastlegt, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten zowel op de koper als op de verkoper.

  U hebt een termijn van vier maanden om die onderhandse akte te laten registreren.

  Het is belangrijk die termijn te respecteren. Als u dat niet doet, moet u een boete betalen. Die boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. Dat wil zeggen dat we zowel de koper als de verkoper kunnen aanspreken om de gehele som te betalen.

  Wanneer de onderhandse akte gevolgd wordt door een authentieke akte, hoeft u de onderhandse akte niet te laten registreren op voorwaarde dat de authentieke akte (meestal een notariële akte) opgesteld wordt binnen vier maanden na de ondertekening van de onderhandse akte. Als de authentieke akte verleden wordt voor een notaris, heeft die nog vijftien dagen om ze te laten registreren.

Belastingverminderingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

• Aankoop woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  U hebt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop in volle eigendom van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal dienen. Het abattement is een deel van de belastbare grondslag waarop u geen registratierecht hoeft te betalen.

  Het abattement bedraagt 200.000 euro. U betaalt dan geen registratierecht op een schijf tot 200.000 euro van uw aankoop. Dat betekent een belastingvoordeel van maximaal 25.000 euro (200.000 x 12,5 procent).

  Het abattement geldt voor woningen tot maximaal 600.000 euro, maar is ook mogelijk voor de aankoop van een woning op plan of in aanbouw.

  Voorwaarden voor het abattement

  Het abattement voor de aankoop van een woning heeft de volgende voorwaarden:

  • De woning moet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen.
  • U moet een natuurlijke persoon zijn. Vennootschappen, verenigingen of andere rechtspersonen komen dus niet in aanmerking.
  • Het moet gaan om een zuivere aankoop. Ruil is bijvoorbeeld uitgesloten.
  • U moet de woning voor de geheelheid in volle eigendom aankopen (dat mag door meerdere personen samen). Aankopen van een gedeelte, van het vruchtgebruik of van de blote eigendom zijn dus uitgesloten.
  • U mag op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd is. Bij verkrijging door meerdere personen samen, geldt deze voorwaarde voor ieder van hen afzonderlijk.
    Uitzondering: voldoet u op het moment van de aankoop niet aan deze voorwaarde, dan kunt u achteraf het abattement aanvragen via een teruggave. Daarvoor moet u de andere onroerende goederen vervreemd hebben binnen de twee jaar vanaf de datum van inschrijving van de akte van verkrijging van de tweede woning.
  • U moet binnen drie jaar uw hoofdverblijfplaats vestigen in de woning (dat wil zeggen daar ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister).
  • U moet uw hoofdverblijfplaats in de woning behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens vijf jaar vanaf het tijdstip dat u uw hoofdverblijfplaats in de woning gevestigd hebt.
  • Het bedrag waarop we het registratierecht heffen, mag niet hoger zijn dan 600.000 euro.

• Aankoop bouwgrond in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  U hebt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop van een bouwgrond. Het abattement is een deel van de belastbare grondslag waarop u geen registratierecht hoeft te betalen.

  Het abattement bedraagt 100.000 euro. U betaalt dan geen registratierecht op een schijf tot 100.000 euro van uw aankoop. Dat betekent een belastingvoordeel van maximaal 12.500 euro (100.000 x 12,5 procent).

  Het abattement geldt voor bouwgronden tot maximaal 300.000 euro.

  Voorwaarden voor het abattement

  U moet binnen drie jaar uw hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond vestigen.

  Het abattement voor de aankoop van een bouwgrond heeft dezelfde voorwaarden als het abattement voor een woning, met één verschil: het bedrag waarop u het registratierecht betaalt, mag niet hoger zijn dan 300.000 euro.

• Energetische renovatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  U hebt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een bijkomend abattement voor energetische renovatie. Het abattement is alleen mogelijk als het hoofdabattement voor de aankoop van een woning toegepast wordt. Het bijkomende abattement is een extra fiscale stimulans om de energieprestatie van uw woning te verbeteren.

  Het abattement bedraagt 25.000 euro per verbetering van energieklasse (EPB), op voorwaarde dat u de energieklasse van de woning met minstens twee klassen verbetert binnen een termijn van vijf jaar. Die termijn loopt vanaf de registratiedatum van de aankoopakte of vanaf de uiterste datum van aanbieding ter registratie. Dat betekent een belastingvoordeel 6.250 euro voor de verbetering van twee energieklassen en 3.125 euro voor elke bijkomende verbetering van energieklasse.

  Als na de termijn van vijf jaar de verbetering van de EPB-klasse kleiner is dan uw verbintenis, moet u het verschil terugbetalen tussen:

  • het bedrag van het abattement toegekend bij de registratie van de akte, en
  • het bedrag dat toegekend had moeten worden volgens de werkelijke verbetering van de EPB-klasse

  Dat bedrag is maximum 6.250 euro, als de verhoging met twee klassen niet is uitgevoerd en/of maximum 3.125 euro voor elke bijkomende verhoging van EPB-klasse die opgenomen is in de verbintenis en niet behaald is.

  Daarnaast moet u, behalve bij overmacht, een boete betalen gelijk aan 1/10de van die aanvullende rechten (625 euro of 312,5 euro).

  Voorwaarden voor het abattement

  Het abattement voor energetische renovatie is een bijkomend abattement voor de aankoop van een woning. Het is met andere woorden alleen mogelijk als ook het hoofdabattement voor uw woning toegepast wordt. U moet voor dit bijkomende abattement dus voldoen aan de voorwaarden van het hoofdabattement, met één verschil en één bijkomende voorwaarde:

  • Een verbetering van de EPB-klasse kan tijd nodig hebben (een omgevingsvergunning verkrijgen, kostenramingen, de werken uitvoeren). De termijn waarbinnen u zich in de woning moet vestigen, is daarom vijf jaar in plaats van drie jaar.
  • Daarnaast is er een bijkomende voorwaarde: u moet de energieklasse van de woning met minstens twee klassen verbeteren binnen een termijn van vijf jaar, te tellen vanaf de datum van de registratie van de verkoopakte of vanaf de uiterste datum om de akte ter registratie aan te bieden.

• Verplichte vermeldingen in de akte

  Er zijn enkele vormvoorwaarden om aanspraak te maken op het abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Uw raadgever kan u daarbij begeleiden (bijvoorbeeld uw notaris).

  U moet in de akte (of in een ondertekend document gevoegd bij de akte) verklaren dat:

  • u niet reeds eigenaar bent van een woning die de uitsluiting van het abattement met zich meebrengt;
  • u zich verbindt uw hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed:
    • binnen drie jaar als het om een bestaande woning, bouwgrond, huis of een appartement in aanbouw of op plan gaat.
    • binnen vijf jaar als het ook om het bijkomende abattement voor energetische renovatie gaat.
    • u zich verbindt uw hoofdverblijfplaats te behouden in het aangekochte onroerend goed gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar te rekenen vanaf de datum van de vestiging van de hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerend goed.

  Voor het bijkomende abattement bij een energetische renovatie geldt ook het volgende:

  • U moet de gegevens vermelden van de energieprestatie van het aangekochte goed volgens het meest recente, geldige EPB-certificaat op de datum van de overeenkomst tot verkrijging (het nummer van het EPB-certificaat, de uitgiftedatum en de in het certificaat opgenomen energieklasse). U moet het EPB-certificaat ook toevoegen aan de akte.
  • U moet zich ertoe verbinden de verbetering van de energieklassen uit te voeren, met vermelding van de voorziene verbetering (minimum twee klassen).

Belastingverminderingen in het Waals Gewest

• Aankoop enige eigen woning in het Waals Gewest (vanaf 1 januari 2025)

  Wanneer u in het Waals Gewest een woning koopt die bedoeld is als uw hoofdverblijfplaats, betaalt u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 3 procent in plaats van 12,5 procent.

  Het verlaagde tarief is ook mogelijk voor de aankoop van een bouwgrond, een woning op plan of een woning in aanbouw.

  Voorwaarden

  U moet de nieuwe woning als geheel verwerven en samen met alle verkrijgers over de volle eigendom beschikken (geen vruchtgebruik bijvoorbeeld).

  U mag geen ander binnenlands of buitenlands onroerend goed als geheel in volle eigendom bezitten, dat geheel of gedeeltelijk als woning dient. Als u toch zo’n onroerend goed hebt, moet u dat binnen drie jaar verkopen om het verlaagde tarief te krijgen.

  U moet uw hoofdverblijfplaats in de woning vestigen:

  • binnen drie jaar bij de aankoop van een bestaande woning
  • binnen vijf jaar bij de aankoop van een bouwgrond, een woning op plan of een woning in aanbouw

  U moet uw hoofdverblijfplaats gedurende minstens drie jaar behouden in de woning, te rekenen vanaf de vestiging van uw hoofdverblijfplaats daar.

  Procedure

  De notaris zorgt er normaal gezien voor dat in de authentieke akte het juiste tarief en eventuele verminderingen toegepast worden. Daarvoor moeten er in de akte een aantal vermeldingen opgenomen worden. Uw notaris kan u daarbij begeleiden.

• Aankoop sociale woning in het Waals Gewest

  Wanneer u in het Waals Gewest een sociale woning koopt (huis of appartement) van een publiekrechtelijke rechtspersoon, wordt het registratierecht verminderd tot 0 procent. In de praktijk betaalt u dan het algemeen vast recht van 50 euro.

  Voorwaarden

  • U moet een natuurlijke persoon zijn die in aanmerking komt voor de aankooppremie zoals bedoeld in de Waalse Huisvestingscode.
    Opgelet, bij eventuele intrekking van de premie moet u het verschil tussen het betaalde algemeen vast recht en het gewone registratierecht van 12,5 procent bijbetalen.
  • Het moet gaan om de aankoop van een sociale woning (huis of appartement) van een publiekrechtelijke instelling (sociale huisvestingsmaatschappij, intercommunale, gemeente, OCMW …).