Regeling vanaf 1 juli 2025

Vanaf 1 juli 2025 geldt er een nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw.

Wat houdt de nieuwe regeling inzake afbraak en heropbouw in?

Vanaf 1 juli 2025 geldt er een nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw die bestaat uit vier verschillende maatregelen:

De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer die een natuurlijk persoon is en die zelf de nieuwe woning zal bewonen: in dit geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m²), eigen woning, enige woning en domicilievereiste (te voldoen gedurende minstens 5 jaar). Deze maatregel is vanaf 1 januari 2024 ongewijzigd van toepassing.
De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer die een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar aan een sociaal verhuurkantoor, of aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting, of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk, of die het door een van voorgenoemden laat verhuren in het kader van een aan hen toegekend beheersmandaat (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte). Deze maatregel bestaat sinds 1 januari 2024. Het toepassingsgebied werd echter gewijzigd met ingang op 1 juni 2024 en blijft ongewijzigd van toepassing.
De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer die een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die de nieuwe woning rechtstreeks gedurende minstens 15 jaar zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben, en waarbij de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van ten hoogste 200 m2. Deze maatregel is vanaf 1 juni 2024 ongewijzigd van toepassing.
Nieuwe maatregel vanaf 1 juli 2025: de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die de heropgerichte woning zal verkopen:
- hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen: in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175 m²), eigen woning, enige woning en domicilie,
- hetzij aan een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte),
- hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en waarbij de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

Deze regeling geldt voor het volledige Belgische grondgebied.

De overgangsmaatregelen die van toepassing zijn vóór 1 juli 2025 zijn uitgedoofd op 30 juni 2025.

Meer informatie:

Zijn er belangrijke aandachtspunten?

Wanneer meerdere personen samen een woning kopen of heropbouwen, blijven de specifieke sociale voorwaarden van de eerste 3 maatregelen ongewijzigd, behalve de beoordeling van het criterium ‘enige woning’ en het zogenaamd ‘verhinderend bezit’. Die beoordeling zal voor de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de heropgerichte woning vanaf 1 juli 2025 anders gebeuren.
In de nieuwe vierde maatregel wordt de levering van de heropgerichte woning bedoeld die door de koper zal worden aangewend voor één van 3 welbepaalde bestemmingen (zie hierboven).
Er wordt voorzien in een bijkomende uitsluiting van de toepassing van het verlaagd btw-tarief met betrekking tot de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel .

Waar vind ik meer informatie over deze en de vorige regelingen?

In de circulaires 2025/C/44 betreffende een administratieve tolerantie voor de btw geheven over leveringen in het kader van de regeling afbraak en heropbouw van woningen vanaf 01.07.2025 en 2025/C/48 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen, vindt u de toelichting bij de nieuwe regeling.

Deze vorige regelingen werden toegelicht in:

Blijven de algemene voorwaarden gelden voor de nieuwe regeling?

Ja, zie punt 3.2. van circulaire 2024/C/73.

Hoe wijzigt de beoordeling van het criterium ‘enige woning’ en het zogenaamd ‘verhinderend bezit’ vanaf 1 juli 2025, in geval meerdere personen samen een woning kopen of heropbouwen?

Het criterium ‘enige woning’ wordt voortaan enkel in de gevallen waarbij de bouwheer of de koper de heropgerichte woning zelf gaat bewonen geëvalueerd in hoofde van elk van de bouwheren of kopers afzonderlijk.

Een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel (in de hoedanigheid van bouwheren of kopers) dat samen eigendomsrechten verkrijgt ten aanzien van de heropgerichte woning wordt dus in dat geval niet langer als één geheel beschouwd om te beoordelen of het verlaagd btw-tarief al dan niet van toepassing is.

In functie van de persoonlijke situatie van elk van die personen zal eventueel een onderscheid moeten worden gemaakt bij de facturering van de diensten of de leveringen van goederen aan die personen.

Als de afzonderlijke evaluatie in hoofde van elke bouwheer of van elke koper tot gevolg heeft dat de maatstaf van heffing van het werk in onroerende staat of van de levering voor de toepassing van het btw-tarief moet worden uitgesplitst, gebeurt die uitsplitsing naar verhouding van de eigendomsrechten van de bouwheren (de vermelding van hun eigendomsaandeel in de verklaring nr. 111/1-1 juli 2025 is hiertoe voldoende) of kopers (hun eigendomsaandelen worden opgenomen in de verkoopakte van de heropgebouwde woning en in de verklaring nr. 111/3-1 juli 2025) in de heropgebouwde woning.

De evaluatie van het criterium “enige woning” gebeurt op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de heropgerichte woning. De nieuwe interpretatie is van toepassing op de heropgerichte woningen waarvan de eerste ingebruikneming of inbezitneming plaatsvindt na 30.06.2025.

Aangezien het gaat om een versoepeling van de toepassing van het criterium ten aanzien van gehuwden of wettelijk samenwonenden en in weerwil van de principes inzake opeisbaarheid van de belasting, werd beslist dat in dat geval het verlaagd btw-tarief eveneens mag toegepast worden op de btw die opeisbaar is geworden voor 01.07.2025 en in de mate waarin alle overige voorwaarden zijn vervuld uiteraard. Het feit of al dan niet eerder een verklaring werd ingediend is niet van belang.

In voorkomend geval moeten de bouwheren - van wie er dus minstens één zich in een situatie van “verhinderend bezit” bevindt - hun vermogensaandeel in de heropgerichte woning kenbaar maken aan de aannemers om van deze toegeving gebruik te kunnen maken. Bij kopers zal dit eigendomsaandeel blijken uit de overeenkomst of de authentieke akte.

Er wordt niet voorzien in een bijkomende toegeving wat de dossiers betreft waarvoor het tijdstip van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming heeft plaatsgevonden vóór 01.07.2025.

Moet ik als bouwheer of verkoper een verklaring indienen wanneer ik de nieuwe regeling wil toepassen?

Ja, afhankelijk van de bestemming van de heropgerichte woning dient u via MyMinfin een van volgende verklaringen in:

nr. 111/1-1 juli 2025 ⁽¹⁾
nr. 111/2-1 juli 2025 ⁽¹⁾
nr. 111/3-1 juli 2025 (samen met de koper, ⁽²⁾)
nr. 111/5-1 juli 2025 ⁽¹⁾

Aangezien het voorlopig niet mogelijk is de verklaringen via MyMinfin in te dienen, geldt er tot uiterlijk 31.12.2025 een tolerantie tijdens dewelke de aannemer of verkoper het verlaagd tarief kan toepassen als volgende vermelding voorkomt op de factuur en wat de leveringen betreft in de verkoopovereenkomst of de authentieke akte: 'Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X ^(*) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - permanente maatregel vanaf 01.07.2025)' en ‘de verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (*) zonder uitstel zal worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring ter beschikking is’.

^(*) afhankelijk van de situatie zijnde § 1, § 2, § 3, tweede lid, 1°, a), b) of c) of § 4.

Zodra het technisch mogelijk is (vermoedelijk vanaf eind november 2025) moeten de bouwheren en verkopers zo snel mogelijk en alleszins uiterlijk 31 januari 2026 het nodige doen om de ontbrekende verklaringen, met betrekking tot de handelingen waarvoor men deze tolerantie heeft toegepast, alsnog indienen via de applicatie MyMinfin.

Gedurende die periode van tolerantie moet de informatie in verband met het eigendomsaandeel van de bouwheren/kopers van de heropgerichte woning meegedeeld worden aan de aannemer/verkoper, hetzij bij afzonderlijk document, hetzij middels de verkoopovereenkomst en/of authentieke akte.

Een afschrift van deze verklaring (een afschrift van de ontvangstmelding door de FOD Financiën zijnde het bewijs van indiening van de verklaring is voldoende) moet dan door de bouwheer nagestuurd worden aan de dienstverrichter(s) van zodra de verklaring is ingediend via MyMinfin.

Zodra de verklaring is ingediend via MyMinfin stuurt de verkoper voormeld afschrift na aan de koper.

⁽¹⁾ Als een project reeds het verlaagde btw-tarief genoot op basis van een vorige regeling, is het niet noodzakelijk om na 1 juli 2025 opnieuw een verklaring in te dienen om van het verlaagde btw-tarief verder te blijven genieten onder de gestelde voorwaarden, tenzij naar aanleiding van de bijzonderheid in verband met de voorwaarde “eigen woning” in geval van de verklaring nr. 111/1-1 juli 2025.

⁽²⁾ Als een project al van het verlaagde btw-tarief genoot op basis van de overgangsmaatregel in de vorige regeling en er dus al een verklaring 111/3 werd ingediend, en er bovendien na 1 juli 2025 op het tijdstip van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de heropgerichte woning in geval van eigen bewoning door de koper ook voldaan is aan de maximaal bewoonbare oppervlakte van 175 m2, kan men verder het verlaagde btw-tarief van 6 % blijven genieten als er opnieuw een gezamenlijke verklaring (verkoper/koper) 111/3-1 juli 2025 wordt ingediend. De verklaring van de koper, die als bijlage bij die verklaring moet worden bijgevoegd, dient ook opnieuw te worden ingevuld en ondertekend, gelet op de gewijzigde voorwaarde inzake oppervlakte.
Indien een project evenwel op basis van de overgangsregeling (leveringen) uitgesloten was van het verlaagd btw-tarief dient er sowieso een verklaring 111/3 te worden ingediend. Het is desgevallend niet nodig om de oorspronkelijke overeenkomst of authentieke akte aan te passen. Het volstaat dat op de verkoopfactuur hiervoor genoemde vermelding wordt aangebracht.
Opgelet: als de totale bewoonbare oppervlakte op het tijdstip van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de heropgerichte woning na 1 juli 2025 echter meer bedraagt dan 175 m2, is het normale btw-tarief van 21 % van toepassing.

Moet ik iets ondernemen indien er zich een wijziging voordoet waardoor de voorwaarden tijdens de termijn van 5 jaar (of 15 jaar in geval van langdurende sociale verhuur of van langdurende privéverhuur) niet langer meer zijn voldaan?

Ja, U moet binnen de drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen een verklaring indienen bij de FOD Financiën (afhankelijk van uw situatie via een verklaring nr. 111/1B, nr. 111/2B, 111/3B of 111/5B).
Binnen dezelfde termijn zal (een deel van) het belastingvoordeel moeten worden teruggestort.

Wenst u een formulier? Telefoneer naar uw bevoegd kantoor: kantorengids > 'Particulier' > ‘Aangifte’ > ‘Bouwwaarde - aangifte btw’ > gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Zij zullen u een formulier bezorgen.'