Régime à partir du 1er juillet 2025

À partir du 1er juillet 2025, un nouveau régime permanent en matière de démolition et de reconstruction.

Que prévoit le nouveau régime en matière de démolition et de reconstruction ?

À partir du 1^er juillet 2025, un nouveau régime permanent en matière de démolition et de reconstruction prévoyant quatre mesures différentes est entré en vigueur :

La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation destiné au logement d’un maître d’ouvrage personne physique : dans ce cas, des conditions sociales en matière de superficie (superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m²), d’utilisation comme habitation propre et unique, et d’obligation de domicile (à respecter pendant une période d’au moins 5 ans) doivent être respectées. Cette mesure reste en vigueur de manière inchangée depuis le1^er janvier 2024.
La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation par un maître d’ouvrage, personne morale ou physique, qui donnera en location le nouveau bâtiment d’habitation dans le cadre de la politique sociale pendant une période d’au moins quinze ans à une agence immobilière sociale, à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique de logement social, à une autre personne morale de droit public ou de droit privé à finalité sociale, ou qui le fera donner en location par l’une des parties précitées dans le cadre d’un mandat de gestion qui lui est accordé (sans condition de superficie habitable). Cette mesure est d’application depuis le 1^er janvier 2024. Le champ d’application a toutefois été modifié à partir du 1^er juin 2024 et reste d’application de manière inchangée.
La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation par un maître d’ouvrage, personne morale ou physique, qui donnera en location le nouveau bâtiment d’habitation pendant une période d’au moins quinze ans à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie totale habitable n’excède pas 200 m². Cette mesure est en vigueur de manière inchangée depuis le 1^er juin 2024.
Nouvelle mesure à partir du 1^er juillet 2025 : la livraison d’un bâtiment d’habitation après la démolition et reconstruction par un fournisseur, personne morale ou physique, qui mettra en vente le bâtiment d’habitation reconstruit :
- soit à une personne physique qui y aura son domicile : dans ce cas, les conditions sociales en matière de superficie (superficie totale habitable qui n’excède pas 175 m²), d’utilisation comme habitation propre et unique, et d’obligations domicile doivent être respectées,
- soit à une personne morale ou physique qui donnera le bâtiment d’habitation en location sociale de longue durée (pendant une période d’au moins quinze ans) (sans condition de superficie habitable),
- soit à une personne morale ou physique qui donnera le bâtiment d’habitation en location privée de longue durée (pendant une période d’au moins quinze ans) à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie totale habitable n’excède pas 175 m².

Ce régime s’applique à l’ensemble du territoire belge.

Les mesures transitoires d’application avant le 1^er juillet 2025 ont pris fin le 30 juin 2025.

Plus d'informations:

Quels sont les points d’attention importants ?

Lorsque plusieurs personnes achètent ou reconstruisent ensemble une habitation, les conditions sociales spécifiques des trois premières mesures restent inchangées, à l’exception de l’appréciation du critère d’ « habitation unique » et d’ « immeuble empêchant ». Cette appréciation sera effectuée différemment pour la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d’habitation reconstruit à partir du 1^er juillet 2025.
La nouvelle quatrième mesure vise la livraison du bâtiment d’habitation reconstruit que l’acquéreur destinera à être utilisé pour l’une des trois destinations déterminées (voir ci-dessus).
Une exclusion supplémentaire de l’application du taux réduit de TVA est prévue pour tout ou une partie des éléments constitutifs de la partie spécifique de chauffage central alimenté par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et les appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

Où trouver plus d'informations sur ce nouveau régime ainsi que les versions antérieures à celui-ci ?

Dans les circulaires 2025/C/44 relative à une tolérance pour la TVA grevant les livraisons effectuées dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction d’habitations à partir du 01.07.2025 et 2025/C/48 concernant le nouveau régime relatif à l’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements, vous trouverez l’explication de la nouvelle réglementation.

Les régimes précédents ont été expliqués dans les circulaires suivantes :

Les conditions générales restent-elles d’application pour le nouveau régime ?

Oui, voir le point 3.2. de la circulaire 2024/C/73.

Comment l’appréciation du critère d’ « habitation unique » et d’ « immeuble empêchant » a-t-elle été modifiée depuis le 1^er juillet 2025, dans le cas où plusieurs personnes achètent ou reconstruisent ensemble une habitation ?

Le critère d’ « habitation unique » est désormais uniquement apprécié dans les cas où le maître d’ouvrage ou l’acquéreur occupera lui-même le logement reconstruit, dans le chef de chaque maître d’ouvrage-propriétaire séparément.

Un couple marié ou en cohabitation légale (en qualité de maîtres d’ouvrage ou d’acquéreurs) qui acquiert conjointement des droits de propriété sur le bâtiment d’habitation reconstruit n’est, dans ce cas, plus considéré comme une seule entité afin de déterminer si le taux réduit de TVA est applicable ou non.

En fonction de la situation personnelle de chacune de ces personnes, des distinctions devront éventuellement être réalisées au niveau de la facturation de services ou des livraisons de biens effectuées en faveur de ces personnes.
Si l’évaluation distincte dans le chef de chaque maître d’ouvrage ou acquéreur entraîne la nécessité de ventiler la base d’imposition des travaux immobiliers ou de la livraison pour l’application du taux, cette ventilation est effectuée au prorata des droits de propriété des maîtres d’ouvrage (la mention de leur quote-part de propriété dans la déclaration n° 111/1-1^er juillet 2025 est suffisante) ou des acquéreurs (leurs quotes-parts de propriété sont reprises dans l’acte de vente du bâtiment d’habitation reconstruit et dans la déclaration n° 111/3-1^er juillet 2025) sur le bâtiment d’habitation reconstruit.

L’évaluation du critère d’ « habitation unique » a lieu au moment de la première mise en usage ou de la première prise de possession du logement reconstruit. La nouvelle interprétation s’applique aux logements reconstruits dont la première mise en usage ou prise de possession intervient après le 30.06.2025.

Étant donné qu’il s’agit d’un assouplissement de l’application du critère à l’égard des personnes mariées ou cohabitants légaux et en dérogation aux principes relatifs à l’exigibilité de la taxe, il a été décidé que, dans ce cas, le taux réduit de TVA peut également être appliqué à la TVA devenue exigible avant le 01.07.2025, pour autant que toutes les autres conditions soient évidemment remplies. Le fait qu’une déclaration ait été introduite ou non auparavant est sans importance.

Le cas échéant, les maîtres d’ouvrage (dont au moins l’un se trouve dans une situation de « possession empêchante ») doivent communiquer leur quote-part dans le logement reconstruit aux entrepreneurs afin de pouvoir bénéficier de cette mesure de faveur. Pour les acquéreurs, cette quote-part de propriété ressortira du compromis ou de l’acte authentique.

Il n’est pas prévu d’octroi supplémentaire pour les dossiers concernant des logements dont la première mise en usage ou la première prise de possession est intervenue avant le 01.07.2025.

En tant que maître d’ouvrage ou vendeur, dois-je rentrer une déclaration si je souhaite appliquer le nouveau régime ?

Oui, en fonction de la destination du bâtiment d’habitation reconstruit, vous devez rentrer l’une des déclarations suivantes via MyMinfin :

n° 111/1-1^er juillet 2025 ⁽¹⁾
n° 111/2-1^er juillet 2025 ⁽¹⁾
n° 111/3-1^er juillet 2025 (conjointement avec l’acquéreur, ⁽²⁾)
n° 111/5-1^er juillet 2025⁽¹⁾

Vu qu’il était impossible d’introduire les déclarations via MyMinfin au moment de l’entrée en vigueur du régime, une tolérance est d’application jusqu’au 31 décembre 2025. Durant cette période, le prestataire de services ou le vendeur peut appliquer le taux réduit si la mention suivante figure sur la facture et, pour ce qui concerne les livraisons, dans le compromis ou l’acte authentique de vente : « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation (rubrique XXXVII, § X ^(*) du tableau A de l’annexe à l’A.R. n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA - mesure permanente à partir du 1^er juillet 2025) » et « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § X (*), devra être introduite dès que possible et en tout cas pour le 31 janvier 2026 au plus tard, via MyMinfin ».

^(*) Selon le cas : § 1, § 2, § 3, deuxième alinéa, 1°, a), b) ou c), ou § 4.

Les formulaires sont à présent disponibles dans MyMinfin. Il est donc recommandé de ne pas utiliser la tolérance et de soumettre immédiatement la déclaration via le portail. Les maîtres d’ouvrage et les vendeurs doivent donc accomplir les démarches nécessaires en tout cas pour le 31 janvier 2026 au plus tard, afin d’introduire via l’application MyMinfin les déclarations manquantes relatives aux opérations pour lesquelles cette tolérance a été appliquée.

Pendant cette période de tolérance, l’information concernant la quote-part de propriété des maîtres d’ouvrage/acquéreurs dans l’habitation reconstruite doit être communiquée au prestataire de service/vendeur, soit dans un document séparé, soit dans le compromis et/ou l’acte authentique.
Une copie de cette déclaration (un accusé de réception délivré par le SPF Finances faisant foi de l’introduction de la déclaration suffit) doit ensuite être transmise par le maître d’ouvrage au(x) prestataire(s) dès que la déclaration a été introduite via MyMinfin.

Dès que la déclaration a été introduite via MyMinfin, le vendeur transmet la copie précitée à l’acheteur.

⁽¹⁾ Si un projet bénéficiait déjà du taux réduit de TVA sur la base d’un régime antérieur, il n’est pas nécessaire d’introduire une nouvelle déclaration après le 1^er juillet 2025 pour continuer à bénéficier du taux réduit de TVA dans les conditions fixées. sauf en raison de la particularité liée à la condition d’ « habitation unique » dans le cas de la déclaration n° 111/1-1 juillet 2025.

⁽²⁾ Si un projet bénéficiait déjà du taux réduit de TVA sur la base de la mesure transitoire prévue dans le régime antérieur et qu’une déclaration 111/3 avait donc déjà été introduite, et si, de plus, après le 1^er juillet 2025, au moment de la première occupation ou utilisation du bâtiment d’habitation reconstruit utilisé comme habitation propre par l’acquéreur, la surface habitable maximale de 175 m² est également respectée, le taux réduit de TVA de 6 % reste d’application si une déclaration conjointe (vendeur/acquéreur) 111/3-1^er juillet 2025 est à nouveau introduite. La déclaration de l’acquéreur, qui doit être jointe en annexe à ladite déclaration, doit également être complétée et signée à nouveau, compte tenu de la condition modifiée relative à la superficie.
Si toutefois un projet était exclu du taux réduit de TVA sur la base du régime transitoire (livraisons), une déclaration 111/3 doit quand même être introduite. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de modifier le compromis initial ou l’acte authentique. Il suffit que la mention précitée figure sur la facture de vente.
Attention : Si la superficie totale habitable au moment de la première occupation ou utilisation du bâtiment d’habitation reconstruit après le 1^er juillet 2025 est supérieure à 175 m², le taux de TVA normal de 21 % s'applique.

Dois-je entreprendre quelque chose si des modifications interviennent et que les conditions ne sont plus remplies pendant la période de cinq ans (ou quinze ans en cas de location sociale de longue durée ou de location privée de longue durée) ?

Oui, vous devez déposer une déclaration auprès du SPF Finances dans les trois mois suivant la date d'entrée en vigueur des modifications (selon votre situation, via la déclaration n° 111/1B, 111/2B, 111/3B ou 111/5B).
L'avantage fiscal (ou une partie de celui-ci) doit être remboursé dans le même délai.

Si vous souhaitez un formulaire, téléphonez à votre bureau compétent : Guide des bureaux > « Particuliers » > « Déclaration » > « Construction - déclaration TVA » > Commune où est situé le bien immobilier. Un formulaire vous sera fourni.