Regelung ab dem 1. Juli 2025

Seit dem 1. Juli 2025 gilt eine neue dauerhafte Regelung in Sachen Abbruch und Wiederaufbau.

Was sieht die neue Regelung in Sachen Abbruch und Wiederaufbau vor?

Am 1. Juli 2025 ist eine neue dauerhafte Regelung in Sachen Abbruch und Wiederaufbau in Kraft getreten, die vier verschiedene Maßnahmen vorsieht: 

  • den Abbruch eines Gebäudes und Wiederaufbau einer Wohnung, die zur Nutzung als Wohnung eines Bauherrn (natürliche Person) bestimmt ist: In diesem Fall müssen soziale Bedingungen hinsichtlich der Fläche (Gesamtwohnfläche von höchstens 200 m²) und der Nutzung als eigene Wohnung und einzige Wohnung und der Wohnsitzpflicht (während eines Zeitraums von mindestens 5 Jahren) eingehalten werden. Diese Maßnahme gilt unverändert seit dem 1. Januar 2024,
  • den Abbruch eines Gebäudes und Wiederaufbau einer Wohnung durch einen Bauherrn (juristische oder natürliche Person), der die neue Wohnung im Rahmen der Sozialpolitik während eines Zeitraums von mindestens fünfzehn Jahren an eine Agentur für Sozialwohnungen, an eine von der für den sozialen Wohnungsbau zuständigen Behörde anerkannte Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau, an eine andere juristische Person des öffentlichen oder privaten Rechts mit sozialer Zielsetzung vermietet oder durch eine der oben genannten Parteien im Rahmen eines ihr erteilten Verwaltungsmandats vermieten lässt (die Bedingung hinsichtlich der Wohnfläche gilt hier nicht). Diese Maßnahme gilt seit dem 1. Januar 2024. Der Anwendungsbereich wurde allerdings mit Wirkung zum 1. Juni 2024 geändert und gilt weiterhin unverändert,
  • den Abbruch eines Gebäudes und Wiederaufbau einer Wohnung durch einen Bauherrn (juristische oder natürliche Person), der die neue Wohnung für einen Zeitraum von mindestens fünfzehn Jahren an eine natürliche Person vermietet, die dort unverzüglich ihren Wohnsitz nimmt, wobei die Gesamtwohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Diese Maßnahme gilt unverändert seit dem 1. Juni 2024. 
  • Neue Maßnahme seit dem 1. Juli 2025: die Lieferung einer Wohnung nach Abbruch und Wiederaufbau durch einen Lieferanten (juristische oder natürliche Person), der die wiederaufgebaute Wohnung verkauft:
    • entweder an eine natürliche Person, die dort ihren Wohnsitz nimmt: In diesem Fall müssen die sozialen Bedingungen hinsichtlich der Fläche (Gesamtwohnfläche von höchstens 175 m2) und der Nutzung als eigene Wohnung und einzige Wohnung sowie der Wohnsitzpflicht eingehalten werden,
    • oder an eine juristische oder natürliche Person, die die Wohnung im Rahmen der Sozialpolitik langfristig vermietet (während eines Zeitraums von mindestens fünfzehn Jahren) (die Bedingung hinsichtlich der Wohnfläche gilt hier nicht),
    • oder an eine juristische oder natürliche Person, die die Wohnung langfristig (während eines Zeitraums von mindestens fünfzehn Jahren) privat an eine natürliche Person vermietet, die dort unverzüglich ihren Wohnsitz nimmt, wobei die Gesamtwohnfläche 175 m² nicht übersteigt. 

Diese Regelung gilt für das gesamte belgische Hoheitsgebiet.

Die Übergangsmaßnahmen, die vor dem 1. Juli 2025 anwendbar waren, sind am 30. Juni 2025 ausgelaufen. 
Weitere Informationen: 

Was sind die wichtigsten zu beachtenden Punkte?

  • Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung kaufen oder wiederaufbauen, gelten die besonderen sozialen Bedingungen der ersten drei Maßnahmen unverändert, mit Ausnahme der Bewertung des Kriteriums „einzige Wohnung“ und „verhinderndes unbewegliches Gut“ (immeuble empêchant). Diese Bewertung wird für die erste Ingebrauchnahme oder die erste Inbesitznahme der ab dem 1. Juli 2025 wiederaufgebauten Wohnung anders vorgenommen.
  • Die neue vierte Maßnahme betrifft die Lieferung der wiederaufgebauten Wohnung, für die der Erwerber eine Nutzung zu einem der drei festgelegten Zwecke vorsieht (siehe oben).
  • Ein weiterer Ausschluss von der Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes ist für sämtliche oder einen Teil der Bestandteile des spezifischen Teils der mit fossilen Brennstoffen betriebenen Zentralheizung vorgesehen, einschließlich Brenner und Regelungs- und Kontrollgeräte, die mit dem Heizkessel verbunden sind.  

Wo finde ich weitere Informationen zu dieser neuen Regelung und frühere Versionen?

In den Rundschreiben 2025/C/48 über die neue Regelung für die Anwendung des Mehrwertsteuersatzes von 6 % für den Abbruch und Wiederaufbau von Wohnungen (Circulaire 2025/C/48 concernant le nouveau régime relatif à l’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements) und 2025/C/44 über die Toleranz in Bezug auf die Mehrwertsteuer auf Lieferungen im Rahmen der Regelung für den Abbruch und Wiederaufbau von Wohnungen ab dem 01.07.2025 (Circulaire 2025/C/44 relative à une tolérance pour la TVA grevant les livraisons effectuées dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction d’habitations à partir du 01.07.2025) finden Sie die Erläuterung der neuen Regelung. 

Die vorangehenden Regelungen wurden in den folgenden Rundschreiben erläutert:  

Gelten die allgemeinen Bedingungen auch für die neue Regelung?

Ja, siehe Punkt 3.2. des Rundschreibens 2024/C/73.

Wie hat sich die Bewertung des Kriteriums „einzige Wohnung“ und „verhinderndes unbewegliches Gut“ seit dem 1. Juli 2025 geändert, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung kaufen oder wiederaufbauen?

Das Kriterium der „einzigen Wohnung“ wird nunmehr lediglich bewertet, wenn der Bauherr oder der Käufer die wiederaufgebaute Wohnung selbst bewohnt, und zwar für jeden Bauherrn (Eigentümer) separat.

Ein verheiratetes oder gesetzlich zusammenwohnendes Paar (in der Eigenschaft als Bauherren oder Erwerber), das gemeinsam Eigentumsrechte an dem wiederaufgebauten Gebäude erwirbt, wird in diesem Fall nicht mehr als Einheit betrachtet, wenn bestimmt wird, ob der ermäßigte Mehrwertsteuersatz anwendbar ist oder nicht.  
Je nach der persönlichen Situation jeder dieser Personen müssen möglicherweise Unterscheidungen hinsichtlich der Rechnungsstellung für Dienstleistungen oder Lieferungen von Gütern zugunsten dieser Personen getroffen werden. 

Wenn die getrennte Bewertung für jeden Bauherrn oder Erwerber dazu führt, dass die Besteuerungsgrundlage für die Immobilienarbeiten oder die Lieferung zur Anwendung des Steuersatzes aufgegliedert werden muss, erfolgt diese Aufgliederung im Verhältnis zu den Eigentumsrechten der Bauherren (die Angabe ihres Eigentumsanteils in der Erklärung Nr. 111/1-1. Juli 2025 ist ausreichend) oder der Erwerber (ihre Eigentumsanteile sind in der Kaufurkunde für die wiederaufgebaute Wohnung und in der Erklärung Nr. 111/3-1. Juli 2025 aufgeführt) an der wiederaufgebauten Wohnung. 

Die Bewertung des Kriteriums „einzige Wohnung“ erfolgt zum Zeitpunkt der ersten Ingebrauchnahme oder der ersten Inbesitznahme der wiederaufgebauten Wohnung. Die neue Auslegung gilt für wiederaufgebaute Wohnungen, die nach dem 30.06.2025 zum ersten Mal in Gebrauch oder in Besitz genommen wurden bzw. werden. 

Da es sich um eine Lockerung der Anwendung des Kriteriums in Bezug auf verheiratete oder gesetzlich zusammenwohnende Personen und um eine Abweichung von den Grundsätzen zum Steueranspruch handelt, wurde beschlossen, dass in diesem Fall der ermäßigte Mehrwertsteuersatz auch auf die vor dem 01.07.2025 fällig gewordene Mehrwertsteuer angewendet werden kann, sofern natürlich alle anderen Bedingungen erfüllt sind. Es spielt keine Rolle, ob eine Erklärung eingereicht wurde oder nicht. 

Gegebenenfalls müssen die Bauherren (von denen sich mindestens einer in einer Situation des „verhindernden Besitzes“ befindet) den Unternehmern ihren Anteil an der wiederaufgebauten Wohnung mitteilen, um diesen Gnadenerweis in Anspruch nehmen zu können. Für die Erwerber geht dieser Eigentumsanteil aus der vorläufigen Verkaufsvereinbarung oder der authentischen Urkunde hervor. 

Für Akten, die Wohnungen betreffen, deren erste Ingebrauchnahme oder erste Inbesitznahme vor dem 01.07.2025 erfolgte, ist keine zusätzliche Gewährung vorgesehen. 

Muss ich als Bauherr oder Verkäufer eine Erklärung einreichen, wenn ich die neue Regelung anwenden möchte?

Ja, je nach Zweckbestimmung der wiederaufgebauten Wohnung müssen Sie eine der folgenden Erklärungen über MyMinfin einreichen:   

  • •    Nr. 111/1-1. Juli 2025 (1)
  • Nr. 111/2-1. Juli 2025 (1)
  • Nr. 111/3-1. Juli 2025 (gemeinsam mit dem Erwerber, (2))
  • Nr. 111/5-1. Juli 2025 (1) 

Da es zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Systems unmöglich war, Erklärungen über MyMinfin einzureichen, gilt bis zum 31 Dezember 2025 eine Toleranz. Während dieses Zeitraums kann der Dienstleister oder der Verkäufer den ermäßigten Satz anwenden, wenn auf der Rechnung bzw., bei Lieferungen, auf der vorläufigen Verkaufsvereinbarung oder der authentischen Kaufurkunde der folgende Vermerk steht: „Anwendung des Mehrwertsteuersatzes von 6 % für den Abbruch und Wiederaufbau einer Wohnung (Rubrik XXXVII § X (*) der Tabelle A der Anlage zum K.E. Nr. 20 vom 20. Juli 1970 zur Festlegung der Mehrwertsteuersätze und zur Einteilung der Güter und Dienstleistungen nach diesen Sätzen - dauerhafte Maßnahme seit dem 1. Juli 2025)“ und „Die in Rubrik XXXVII, § X (*), genannte Erklärung muss so bald wie möglich und spätestens jedoch bis zum 31. Januar 2026 über MyMinfin eingereicht werden“. 

(*) Je nach Fall: § 1, § 2, § 3 Absatz 2 Nr. 1 Buchstabe a), b) oder c) oder § 4. 

Die Formulare sind jetzt in MyMinfin verfügbar. Es wird daher empfohlen, die Toleranz nicht in Anspruch zu nehmen und die Erklärung unverzüglich über das Portal einzureichen. Die Bauherren und Verkäufer müssen spätestens jedoch bis zum 31. Januar 2026, die erforderlichen Schritte unternehmen, um über die Anwendung MyMinfin die fehlenden Erklärungen zu den Umsätzen einzureichen, auf die diese Toleranz angewandt wurde. 

Während dieses Toleranzzeitraums muss die Information in Bezug auf den Eigentumsanteil der Bauherren/Erwerber an der wiederaufgebauten Wohnung an den Dienstleister/Verkäufer übermittelt werden, entweder in einem separaten Dokument oder in der vorläufigen Verkaufsvereinbarung und/oder der authentischen Urkunde. 

Anschließend muss eine Abschrift dieser Erklärung (eine vom FÖD Finanzen ausgestellte Empfangsbestätigung, mit der die Einreichung der Erklärung bestätigt wird, ist ausreichend) vom Bauherrn an den/die Dienstleister übermittelt werden, sobald die Erklärung über MyMinfin eingereicht wurde. 
Sobald die Erklärung über MyMinfin eingereicht wurde, übermittelt der Verkäufer dem Käufer die oben genannte Abschrift. 

(1) Wenn für ein Projekt bereits aufgrund einer früheren Regelung der ermäßigte Mehrwertsteuersatz in Anspruch genommen wurde, muss nach dem 1. Juli 2025 keine neue Erklärung eingereicht werden, damit unter den festgelegten Bedingungen weiterhin den ermäßigten Mehrwertsteuersatz in Anspruch genommen werden kann. Ausgenommen hiervon ist die Besonderheit im Zusammenhang mit der Bedingung der „einzigen Wohnung“ im Fall der Erklärung Nr. 111/1-1. Juli 2025. 

(2) Wenn für ein Projekt bereits der ermäßigte Mehrwertsteuersatz auf der Grundlage der in der vorherigen Regelung vorgesehenen Übergangsmaßnahme in Anspruch genommen wurde und daher bereits eine Erklärung 111/3 eingereicht worden war und wenn darüber hinaus nach dem 1. Juli 2025 zum Zeitpunkt der ersten Ingebrauchnahme oder ersten Inbesitznahme der wiederaufgebauten Wohnung, die vom Erwerber als eigene Wohnung genutzt wird, auch die maximale Wohnfläche von 175 m² eingehalten wird, gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 6 % weiterhin, wenn erneut eine gemeinsame Erklärung (Verkäufer/Erwerber) 111/3-1. Juli 2025 eingereicht wird. Da sich die Bedingung hinsichtlich der Fläche geändert hat, muss die Erklärung des Erwerbers, die der besagten Erklärung als Anlage beigefügt werden muss, zudem erneut ausgefüllt und unterzeichnet werden. 
War ein Projekt jedoch auf der Grundlage der Übergangsregelung (Lieferungen) vom ermäßigten Mehrwertsteuersatz ausgeschlossen, so muss dennoch eine Erklärung 111/3 eingereicht werden. In diesem Fall muss die ursprüngliche vorläufige Verkaufsvereinbarung oder die authentische Urkunde nicht geändert werden. Es reicht aus, wenn der oben genannte Vermerk auf der Kaufrechnung steht.
Achtung: Wenn die Gesamtwohnfläche zum Zeitpunkt der ersten Ingebrauchnahme oder ersten Inbesitznahme der nach dem 1. Juli 2025 wiederaufgebauten Wohnung 175 m² übersteigt, gilt der normale Mehrwertsteuersatz von 21 %. 

Muss ich etwas unternehmen, wenn sich Änderungen ergeben und die Bedingungen im Laufe des Zeitraums von fünf Jahren (oder fünfzehn Jahren im Falle einer Langzeitvermietung im Rahmen der Sozialpolitik oder privaten Langzeitvermietung) nicht mehr erfüllt sind?

Ja, Sie müssen innerhalb von drei Monaten nach dem Inkrafttreten der Änderungen eine Erklärung beim FÖD Finanzen einreichen (je nach Ihrer Situation eine Erklärung Nr. 111/1B, 111/2B, 111/3B oder 111/5B). 
Der Steuervorteil (oder ein Teil desselben) muss innerhalb derselben Frist zurückgezahlt werden. 
 
Wenn Sie gern ein Formular hätten, kontaktieren Sie telefonisch das für Sie zuständige Amt: Dienststellenleitfaden > „Privatperson“ > „Erklärung“ > „Bauten - MwSt.-Erklärung“ > Gemeinde, in der sich das unbewegliche Gut befindet. Sie erhalten dann ein Formular.